胖大蛋勇闖房地產界｜建案開箱心得解析

新北市 三重區 【捷洋蔚來】

捷洋蔚來去年在開案，位處在二重重劃區右岸。建商為擁25年建築經歷永和在地老字號建商，由自家體系千瑞營造。在同區域都是茂德系列的襯托下，捷洋在整體規劃更貼近換屋族群的需求。80戶均值社區，坪數規劃也為當區較大較方正(最小坪數即27坪起)之設計，在眾多投資型產品的區域裡更是有全區獨有的40坪產品。

二重重劃區兩大優勢：優越的交通區位＋生態綠地優勢。區內規劃50%為住宅區，組成純粹。交通上二捷（新蘆線＋機捷線）加上二快（環快＋64快），再加上大都會公園與二重公園的綠地美景及水岸環境，在解除開發管制後，成為建商推案熱點，從前年自由綠洲到去年底茂德的公園系列都可見一二。

捷洋開發在八號越堤道旁的二重公園第一排規劃捷洋蔚來，不僅擁有難得的雙公園視野，還強調用更好的建材及格局提供更優質的居住選擇。

整體格局方正，採光設計優良，社區規劃舒適。如果有興趣參觀可以填寫此表單  ，將轉介當天接待我們的介紹人員給各位。對於【捷洋蔚來】我以純粹自住來做分析，以下胖大蛋會整理區域實登給大家參考價格，也一併整理相關機能以及交通位置參考：

基地位置

建案優勢

• 二重重劃區組成純粹，住宅區生活品質保證：水岸、綠意景觀
• 社區生活機能不錯，大都會公園右岸近河岸綠地：中正北路機能（走路五分鐘）
• 基地正臨2700坪二重公園，更可眺望將近16座大安森林公園大的大都會公園(424公頃=128萬坪綠意)
• 大都會公園第一排個案皆緊鄰桃園機場捷運軌道，此案退縮距離達90米以上
• 柱體全數外推，一層五戶兩梯的方正格局，1:2.6的梯戶比

你要考慮的點

• 適合開車、騎車族（離捷運走路難抵達：車程三分鐘）
• 純住宅的清幽環境，有機能但喜歡熱鬧環境的人要考慮（喜歡樓下即有餐飲、店家等等）
• 坪數規劃較大，總價相較其他產品高上許多（今年七月要繳第一期工程款）
• 投資效益打問號（坪數、規劃、地點上僅針對投資的話有更優選項），屬於自住型產品

在生活機能層面，雖然周遭是住宅區，但是離中正北路最熱鬧的一段只要走路五分鐘，算是一個在環境跟機能兩者之間平衡得相當好的產品：平時回家享有清淨環境，但同時又擁有完整的機能，不用跑很遠（仁義重劃區的重傷）

建案基本資料

基地面積約435坪，獨棟規劃，地上17層、地下4層，標準層一層5戶2部電梯(一部15人座、一部17人座)，坪數規劃2房27坪、3房29、39、40坪，共80戶住家、2戶店面。共71個坡道平面車位，公共車位有規劃電動車充電樁，為電動車友善社區。一樓車道於大廳前有天花遮蔽。公設規劃一樓接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、健身房、廚藝教室及頂樓下沉式景觀休憩區、公設比約34.99% 

梯廳與各格局皆不共壁，阻絕電梯噪音，算是蠻貼心的設計。

• 案　名：捷洋蔚來
• 投資興建：捷洋開發股份有限公司 
• 企劃銷售: 新聯陽實業機構－新聯信廣告
• 建築設計：孫德耀建築師事務所 
• 公設設計：研舍設計事務所 
• 基地位置：新北市三重區頂崁街206巷38號旁
• 地號：三重區三重段87地號、大有段1226-0004、1260~1267地號。
• 建造號碼:112重建字第00225號
• 基地面積：約434.77坪 
• 建蔽率:38.24%，設計容積率:385.24%。
• 使用區分：住宅區
• 建築結構：RC  樓高 17 層
• 地下室:
  • 機車停車位- B1F：70個
  • 汽車B1F-B4:71個
• 坪數規劃：約27坪~約40坪 
• 規劃戶數：80戶2店面，可售68戶。 
• 車位配置：車位數量71車，可售58車 
• 公設比：約35%
• 坪數規劃：A1: 27.36 P , A2: 39.53 P , A3: 29.30 P , A4: 40.07 P , A5: 27.36 P 
• 大樓座向:座北朝南
• 電梯: 三菱15人座高速電梯一部及一部17人座電梯

基地位置與交通

捷運：輕車三分鐘達捷運三重站(中和新蘆線與桃園機場捷運雙線轉乘點)

原先此區具有話題性的附近原本機場捷運A2a是因應未來重劃區人口所規劃的捷運增設站點，出口站體會連結二重公園作為捷運公園廣場。根據政府公開資訊，簡而言之：須待系統年限屆期，或載運量成長以致系統不符需求，才會更進一步做討論。

目前從建案到現有的捷運三重站的距離，大概要1.7公里左右，可以從隔壁的二重公園的借Ubike騎過去很快。只是對走路來說有點小遠，基地所在地不算是可以捷運為主要通勤工具的地點。

開車往返台北則主要使用中興橋以及忠孝橋兩座橋。平時不塞車的狀況下１５分鐘內可以抵達台北市區，再由市民大道、環河北路等往台北各區。

格局與坪數

南向棟距開闊正臨2700坪二重公園及128萬坪大都會公園享有永久棟距視野，距離機場捷運軌道約90米(軌道高度約21米，本案7樓樓地板高度為22米，大概抓8樓以上越過捷運軌道)，為整條水漾路與捷運路上唯一同時坐擁大都會公園美景且不受機捷噪音與車流噪音影響之個案。戶

北向棟距約10米，8樓以上即永久棟距。

三種格局面寬型產品，格局皆方正且無過多無用的走道設計浪費空間，高坪效。客廳、次臥、主臥、廁所（除了29坪戶型）皆開窗。柱子外推，室內均無吃柱，坪效佳，裝潢時不用擔心室內吃柱的問題，室內壓樑也都避開主要動線與區域，軟裝擺設風水問題影響小。

▲A1、5為2房(27坪)，邊間雙面採光，明廳明房、主臥衛浴有開窗，採光通風佳，獨立廚房連通工作陽台，通風良好且可避免油煙問題。有獨立玄關可做鞋櫃收納同時沒有過多地走到浪費空間，也能提升隱私性。次臥放得下雙人床，整體空間寬敞。公私領域分明、動線流暢，在兩房產品上算是方正又好發揮的格局。

目前僅剩少數戶型可售。

▲A3(29坪)單面採光，但客廳、廚房、臥室都有在採光面上。客廳空間整體寬敞且明亮，餐桌區域也不影響整體動線。唯一的小缺點是雙衛浴無開窗。但是獨立廚房一樣直接連結工作陽台，兩間次臥空間較小僅能放單人床，但也能將兩間次臥打通做大房。29坪做到小3房，在未來會有較好的出租效益。

▲A2/A4(39/40坪)為邊間三面採光，雙衛浴都有開窗。客廳也擁有大面積採光，獨立廚房連通工作陽台，採光通風良好。獨立玄關可設計鞋櫃收納，卻沒有過多走道空間浪費。三間臥室皆可放下雙人床，餐廳旁有+1空間可做彈性規劃（小書房或是開放式遊戲區等等），若要更奢侈也可將兩間次臥打通做超大房，或是打掉靠近客廳那間做超大客廳。

原先40坪較少釋出，目前代銷爭取後有更多戶數釋出可售，有興趣的可以到現場參觀了解！

建案規劃與配備

在公設的著墨相對上沒有太多，但是該有的都有，有都在水準之上。一樓公設區裝備全熱交換器，更配有社區型淨水設備、智慧包裹櫃等貼心規劃，為黃金級智慧建築。

在參觀時，接待人員有特別強調此案耐震係數規劃達0.26gal(6弱等級)，根據內政部「中華民國建築物耐震設計規範及解說」，從民國100年至今皆未更新，法規耐震等級僅為0.24gal(地震力五弱)，主要靠兩大工法：

1. 連續壁深度達31米，約為一棟10樓大樓的高度，地基因此相當穩固
2. 市面上建案多數水泥磅數由5000psi 向上逐樓層遞減至3000psi，本案B1~12F皆採用6000 psi水泥，與雪隧及機場跑道(8000psi)僅差2000磅

室內窗戶檯度60公分，採光與實用兼顧，除了可防止過低檯度(20公分)日久漏水問題，窗邊更可規劃臥榻，在規劃收納空間上有更大的空間。

• 樓地板15cm、三協氣密窗 6+6 low-E 膠合玻璃、日本DAIKEN大建室內門，一澤SPC 雙色可挑選。
• 廚具：日本Cleanup櫃體附林內抽油煙機、雙口SVAGO IH爐、BOSCH 4系列洗碗機、Hansgrohe龍頭
• 主臥衛浴：Panasonic電腦免治馬桶、Kohler面盆及龍頭另附下櫃、Hansgrohe淋浴龍頭、台達電三合一暖風乾燥機
• 客浴：Panasonic馬桶、Kohler面盆及龍頭另附下櫃、 Kohler淋浴龍頭、抽風機

全建案在給的配備上面算是非常有誠意！不管放眼三重或是雙北其他線上建案，都算是前段班的配備等級。

建案以及區域價格分析

（資料來源：樂居）

由於西區門戶計畫啟動及台北雙星大樓的動工，位於新北第一環的三重吃到台北外溢效應，區域房價在這幾年連年上漲。鄰近的二重重劃區右岸相較之下價格較為實惠，捷洋蔚來（樂居實價登錄）位於二重重劃區右岸，屬二重生活圈，鄰近捷運三重站的三重生活圈

• 二重生活圈一年內屋齡0-5年新成屋與預售屋成交均價約 71.72 萬/坪
• 三重站生活圈一年內屋齡0-5年新成屋與預售屋成交均價約 85.29 萬/坪 （有捷運機能）

此案目前成交價約落在 71-79 萬/坪，南面視野較好價格略高，車位大約在280-300萬之間，275萬的車位只剩少數幾個。40坪加上車位總價帶會落在3100-3300萬之間，其實與仁義重劃區華固35坪上下產品差不多，雖然主要生活區域不相同，但是一樣是不吃捷運機能、單純住宅區域，大家可以做些比較：華固織幸建案介紹。個人認為在格局規劃上略優，只是在公設整體規劃上不及。

目前附近屋齡五年以下建案單坪實價登錄：

• 自由綠洲：63-75萬/坪（近一年成交均價66.76 萬/坪）
• 公園yoyo（銷售中）：開價63~74 萬/坪（近一年成交均價67.28 萬/坪)
• 公園66（銷售中）：實價登錄63-73 萬/坪（近一年成交均價69.23 萬/坪)
• 環泥水澐（銷售中）：平均成交價88.96萬/坪
• 甲山林市政愛悅（個位數待售）：60.92 萬/坪（近一年成交均價）

另外附近位處於三重站機捷共構潤泰CITY PARK均價95~112萬/坪，因著捷運的便利性可以看出在擔架上有極大的落差。至於價差的合理程度，端看個人生活習慣而定，若是考量到投資、收租或是是捷運高需求族群，可能價差影像會較小。但若無以上考量，往二重重劃區做選擇，可以在相同價位上獲得更好的品質以及空間。

付款

•   訂簽10%
•   工程10%分10期
•   貸款75% (預計2028年底前完工)
•   交屋5%

40坪目前有優惠付款8%，此案今年7月開始付第一期工程款

總結來說這個案子

適合：

• 騎車或是開車通勤的人
• 中型社區組成單純、不會過於繁雜
• 喜歡重劃區寧靜，不介意沒有下樓就有的生活機能
• 喜歡清幽但又無法捨棄機能的人（中正北機能很近）
• 喜歡休閒綠地，且對於公園有高度需求
• 希望能有水岸景觀的人

不適合：

• 有捷運需求的人：三重站走路難到達、A2a有變數
• 喜歡舊市區熱鬧豐富的生活機能（下樓即可消費的模式）
• 在意公立學區的有學齡兒童家庭（本區學區二重國小、二重國中）

總結來說產品本身夠強，地點在自住方面也足夠好，如果有興趣參觀可以填寫此表單  ，將轉介當天接待我們的介紹人員給各位。

題外話！慶祝胖大蛋入手人生第一套房，此次建案介紹有配合活動啦～

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