胖大蛋勇闖房地產界｜建案開箱心得解析

台北市 內湖區 【力麒・寰山】

胖大蛋看了一圈房，終於看離老家南港更近一步，來到了內湖！這次一樣受認識業務推薦，來看看新聯陽代銷的「力麒・寰山」。內湖一直以來有著國道的交通便利性以及清幽的住宅環境。當地老舊住宅換屋需求強勁以外，環狀線東環段以及近年台北市政府力推的4+1產業園區計畫，也算為內湖房市打了一劑強心針。

內湖新建案的成交單價普遍已在三字頭，就連屋齡較高的中古公寓，其成交單價也落在每坪55~68萬元左右，內湖房價相較於前些年已有明顯漲幅。內湖在這兩年推案較南港少，加上原居民以及內科帶來人口購屋剛需，許多案在剛推案就備受關注。

此次「力麒・寰山」位於環山路，算是內湖最新一大塊各建商準備推案的地區。建案開價單坪115-125萬元，目前已可預約參觀、下訂，如果有興趣參觀可以填寫此表單 ，將轉介當天接待我們的介紹人員給各位。接下來一一為大家介紹此案資訊以及分析。簡單幾個字總結的話：自住佳、格局優、清雅山景。但！對捷運高度需求的人可能要考慮一下。

建案優勢：

1. 臨近鬧區同時保有清幽住宅環境
2. 一巷直達內科核心，內科步行約10-15分鐘（投資出租也合適）
3. 一公里達兩站捷運站（西湖、港墘）
4. 一層6戶，兩梯在新建案來看算少見（四種戶型邊間雙面採光）
5. 柱皆外推，僅有一種戶型室內吃柱、壓梁
6. 上市品牌建商，一條龍營造口碑保證
7. 建案採取Alfa safe耐震系統工法，能有效防震避免結構損傷
8. 附近多案新推，帶動機能進駐可期

建案基本資料

此次基地441坪，位於台北市內湖區環山路二段23巷旁。規劃地上17層以及地下5層，總戶數109戶，汽車車位97戶，住家每戶皆配有車位，且為綁定不提供選位。比較特別的是，基地後方地勢較高，從機車道入口進去後即是B1（機車停車區），下一層後便是B2（以下為汽車停車區），等於實際的B5其實只下了四層。

因為使用分區為商一，所以一樓規劃大型店面，二到四樓規劃一般事務所，五樓以上才做住家規劃。二樓建商讓利，提供公設區域，包含：閱覽室、媽媽教室、健身房。管理費設定目前一坪150元。公設比35.44％，預計2029年12月完工。

基地位置 ：台北市內湖區環山路二段23號旁

投資興建 ：力麒建設

基地坪數 ：441坪

使用分區 ：商一

建築規劃 ：陳彥儒建築師事務所

建築營造 ：力拓營造

公設規劃 ：工一設計

住家坪數 ：27-40坪 (2房/3房)

公設比：35.44％

總戶數 ：109戶

車位 ：97車

1F挑高：4.2m 

住家樓高：3.3m

結構 ：RC

基地位置與交通

基地位於台北市內湖區環山路二段23號旁，我實際走訪過後發現整個環山路比想像中開闊，街廓也算完整。旁邊有片公有停車場，再過去是力麒建設、元利建設以及公家共同持有的地。此塊空地依照目前規劃，為市場用地，會規劃成類似於南門市場的新型態市場，也可能是元利自己旗下的全聯福利中心。樓上可能規劃住宅。市場對於週邊機能會帶來加分，但是有些人會認為市場會造成環境問題而產生抗性，看個人生活習慣而定。但是可以保證的是，因有元利加上力麒的強強聯手，未來推案應該會出現品牌溢價墊高價格的情形。

捷運的部分，距離西湖站以及港墘站皆一公里，走路約10-15分鐘。不算是非常輕鬆，但也算是步行可達距離，加上社區旁有ubike站可以做使用，稱得上方便。

• 兩站皆為文湖線，前後銜接大直內湖生活圈
• 西湖五站南京復興站轉乘松山新店線，六站忠孝復興轉乘板南線，七站大安站轉乘淡水信義線
• 港墘站七站到南港展覽館站，轉乘板南線

開車的交通上，內湖本身就有著極高的便利性。「力麒・寰山」更位處在四通八達的區域，連接個行政區的主要道路都輕鬆可達。但是！要注意上下班顛峰時間部分幹道塞車狀況嚴重。以下時間為不塞車正常行駛情況下：

• 7分鐘左右上國道一號
• 7分鐘內接堤頂大道
• 10-15分鐘到成功、成美橋，連接南港
• 10分鐘左右可接市民大道，台北新北東西向幹道
• 15分鐘內可接建國高架道路，台北南北向幹道
• 15分鐘內抵達信義計畫區（堤頂大道）
• 15分鐘內抵達松山機場

格局與坪數

北面金面山，低樓層可看見綠意，越高樓層可見約完整山景。南面為都市景觀（長虹天璽）以及老舊公寓，約八樓以上才會高於老舊公寓頂樓視野才較佳（此情況反映在樓層價格，八樓為分界會有大斷層），看出去遼闊。西面如前文所說力麒建設、元利建設以及公家共同持有土地，未來可能推新建案而產生棟距較小的問題，但此面此面坐陽台以及浴室開窗，重點的臥室以及客廳採光並沒有設計在此面，因此影響較小。

整體格局很方正漂亮，柱子外推，全戶型皆明廳明房（有些為間接採光），此案建商可接受客變。以下整理各個格局看點：

• A1 與 A6，為面正北與正西邊，陽台及主臥衛浴西曬所以不容易發霉
• 沒有什麼走道空間，高坪效，每個公空間方正好運用
• 廚房內也有預留電器櫃空間，可以有完整的封閉式廚房
• A5 因為防火區劃關係，設計開放廚房搭配IH爐，選用 IH爐也相對較安全
• 僅有 A5 室內吃柱有壓樑，但走樑的區域不太影響日常高度使用的地方 
• 室外機外掛不佔室內空間
• 南面朝長虹天璽及斜坡上的一排老公寓，大約到六樓跟公寓頂樓切齊，要更高（八樓）才會較有些視野景觀
• 北面金面山，低樓層看滿園綠意，中高樓層看遼闊山景

A1 38.03坪 三房兩衛

A2 32.41坪 二＋一房兩衛

A3 39.64坪 三房兩衛 僅剩極少數可售

A4 27.07坪 二房一衛  目前已完銷

A5 26.92坪 二房一衛

A6 36.36坪 三房兩衛

建案規劃與配備

（公設：門廳渲染圖）

電梯設備 (以下品牌其中之一）：採用台灣三菱（MITSUBISHI）、崇友（TOSHIBA） 、日立永大（HITACHI）之客用電梯一部，速度為 120 m/min，載重1150 kg（或是人份）；另設客用無障礙兼緊急升降電梯一部，速度為 120m/min，載重1150 kg。

窗戶：(以下品牌其中之一）採用 YKK、TOSTEN、三協之氣密隔音窗，搭配膠合 Low-E 熱硬化玻璃，並附紗窗（門） 。

廚具：(以下品牌其中之一）採用進口 SACHSEN 、 NOLTE 、 LEICHT之整體式廚櫃系統，搭配人造石或石英石檯面、進口五金配件。

家電採用 IH電爐或瓦斯（依戶別與圖面）、設置排煙專用管、洗碗機、石英石單槽洗滌槽、冷熱單槍伸縮龍頭

衛浴：(以下品牌其中之一）

主浴室：選用 TOTO、DURAVIT、GROHE、INNOCI電腦馬桶；配置 DURAVIT、GROHE、KOHLER、HIDRA檯面式面盆，搭配 HANSGROHE、GROHE、FIMA面盆龍頭；淋浴室配置 HANSGROHE、GROHE、FIMA定溫淋浴龍頭（含下出水）搭配升降桿組及強化玻璃淋浴門。

次浴室：選用TOTO、DURAVIT、GROHE、KOHLER單體馬桶+免治馬桶蓋)；配置 DURAVIT、AXENT、KOHLER、HIDRA面盆，搭配HANSGROHE、GROHE、FIMA 面盆龍頭；淋浴室配置 HANSGROHE、GROHE、FIMA定溫淋浴龍頭（含下出水）搭配升降桿組及強化玻璃淋浴門。

主、次浴室：配置 TOTO或Panasonic多功能暖風機（具備乾燥、暖風、涼風、換氣等功能）。

空調設備： (以下品牌其中之一）各戶贈送獨立空調系統，選用三菱、大金、日立等廠牌之變頻式冷暖空調設備。

空調系統之冷氣主機及室內機皆含安裝。空調設備配管線材、出風口及風管等，由各戶搭配室內裝修自行購置施作。

生活機能

建案以及區域價格分析

「力麒・寰山」開價115-125 萬/坪，會因坪數、樓層、面山景有些微差異。各樓層價差為$8,000至$10,000多左右。其中單價最高應為高樓層山景雙面採光戶型以及高樓層邊間小坪數。

依照西湖生活圈在線建案開價來分析（區域平均 93.02 萬/坪），目前附近屋齡五年以下建案單坪實價登錄：

• 碧湖雲端御所（尚未開案）：預估成交單價130-150萬起
• 恆悅麗山（銷售中）：開價135-140 萬/坪（近捷運港墘站）
• 碧湖文森（已完銷）：117.36 萬/坪（近一年成交均價）
• 基泰碧湖（已完銷）：116.33 萬/坪（最高成交價）

環山路二段（更裡面）的兩個即將交屋的小案（20戶以內）「輕山敘」、「邑軒山釀「成交落在90 萬/坪上下。比起「碧湖雲端御所「以及「恆悅麗山」，因為鄰近港墘站，有著捷運宅的紅利，「力麒・寰山」在價格上的確有做出相對應的反應，端看這個價差來說算是合理開價。

建案付款資訊

我這邊要了現場的拆款表給各位做參考，可以看到車位已經跟戶型是綁定的。付款條件間普普通通，沒有太優但也不差。

要的是A5戶型的拆款，因為以首購或是資金相對沒有那麼充裕的人來說，此戶型單價是社區CP值最高。室內的吃柱其實並不影響整體動線規劃以及家具擺放位置，雖然單面採光但也做到了明廳明房。

總結來看，因為胖大蛋的個人生活習慣以及工作與內湖實在沒有關聯所以最後在我們的手夠選擇上我們選擇了另外一間，至於選擇哪一間？即將在下一篇揭曉啦！不過，我整理了一下若以個人習慣來看的話，「力麒・寰山」特別適合以下幾種人

• 上下班時間與一般人不同（避開7-9的巔峰）可避開塞車
• 喜歡清幽的住宅環境，喜歡爬山的人
• 不介意旁邊可能有市場：旁邊有市場預定地
• 不介意走走路的人：距離兩個捷運一公里、走下去才有熱鬧機能
• 在內湖科學園區上班的人：走路就可到，甚至不用塞車，但又不像正市區那麼貴

自住來看絕對是滿分的產品。投資上，因為離內湖科學園區近，雖然沒有吃到捷運紅利但是也因此反應在價格上，算是進可攻退可守的選項，不算特別有肉但不會出錯。

題外話！慶祝胖大蛋即將入手人生第一套房，此次建案介紹有配合活動啦～

【力麒・寰山】只要經由胖大蛋介紹表單前去賞屋並且成交，回來填寫胖大蛋好友回娘家表單，即可獲得5000元SOGO百貨禮券（暫定，實際禮券依當時狀況為主）！

如果有興趣參觀可以填寫此表單 （此為預約賞屋表單），將轉介當天接待我們的介紹人員給各位。