新北市 新莊區 【寶亞鴻公館】
正確寫法：鴻公「舘」
（此透視圖尚未定案僅供參考）
這次接受邀請參觀了寶亞建設近期即將推出的新案【寶亞鴻公舘】，選址於新莊下新莊核心幹道——四維路與民安路段。建商具有多年推案與自建自售經驗，此次特別選擇在地段成熟、生活機能完整的丹鳳生活圈落腳，主打穩定自住客層。
在新莊多以副都心與頭前重劃為焦點的市場氛圍下，寶亞此案回歸生活基本盤，以民安路沿線的靜巷住宅設定，對應在地換屋族與重視生活便利性的自住型買方。全案規模雖非大型社區，但在規劃上格局方正與空間感，建材以及相關設備都是高於目前市場水準的規格。
丹鳳生活圈具備兩大核心優勢：便捷的交通動線＋老市區的完整生活機能。除了擁有機捷與新莊捷運線串連外，還有台65與國道1號、五楊高架交會的開車網絡，提供市區與科技廊帶快速通勤路徑。而生活層面，民安商圈、鴻金寶商場、四維市場等構成完整機能鏈，加上穩定學區資源，形成完整的「平價宜居核心區」。
寶亞建設此次落點於民安路靜巷內的純住宅基地，除享有鬧中取靜的居住品質外，社區內部設計更強調日照、採光與通風的完整規劃，訴求在老市區中打造現代高規生活標準。如果你對這類交通＋機能兼備的純自住案型有興趣，目前預約有早鳥方案歡迎填寫表單早鳥預約 (只要經由胖大蛋介紹表單前去賞屋並且成交，回來填寫胖大蛋好友回娘家表單，即可獲得3000元百貨禮券)，我會轉介當天接待我們的建案人員為你服務。
關於【寶亞鴻公舘】，我將以下列幾個方向來解析：實價行情參考、區域機能概覽、交通位置優劣與社區潛力評估，供大家做為進場參考依據。
此次商品若為自住可以考慮的原因: 小坪數低總價+生活機能佳
但若是投資，胖大蛋蠻推薦參考事務所類型。以下可直接往事務所格局分析看詳細說明⬇
基地位置
建案優勢
- 靜巷基地，鬧中取靜：遠離民安路主幹道車流，社區環境安靜穩定，提升自住舒適性。
- 建商品牌較為穩健、具自營背景
- 新莊下新莊核心地段，生活機能完整：民安路、鴻金寶商圈、四維市場、全聯、家樂福等民生商圈步行可及。
- 捷運＋快速道路交會交通優勢：捷運丹鳳站（新莊線）、台65快速道路、接國道1、五楊高架、64快速道路。
- 事務所小坪數規劃，低總價投資可考慮
- 本建案配備屬於中上以上的規格，整體規劃在自住上十分舒適
你要考慮的點
以下是參觀時我提出的疑慮，也一併附上接待人員的回覆給大家參考
- 商業區規劃事務所與住宅，並非單純住宅型社區，後續管理有隱憂
接待業務這樣說：
- 正常下班回家後也是事務所下班時間，生活習慣幾乎不重疊
- 社區大門皆採用人臉辨識、信箱區採用智能感應
- 有使用分層門禁管理
- 老市區景觀與街廓較凌亂：周邊多為舊公寓與鐵皮屋建物，新案插花開發，整體街景質感較副都心、頭前區弱。
- 非重劃區：巷弄狹小、人車混流問題明顯
接待業務這樣說：
- 機能以及居住品質難兼顧，但在房價保值方面還需仰賴機能
- 基本上三面臨路的棟距已打造舒適的距離以及道路寬度
- 缺乏大型公共建設或景觀利多：加值動能仰賴交通與生活機能本身
接待業務這樣說：
- 人們所仰賴的無非就是：食衣住行育樂醫療、大型公共建設並非唯一跟常態。高樓層亦有山景（個人喜好）
- 周邊相較缺乏私立學校資源：教育資源需求高的族群要注意
- 以目前市況來說，價格上沒有太大的讓利 (但是低總價仍然具有競爭力)
建案基本資料
寶亞鴻公舘為寶亞建設在新莊民安路推出的全新預售案，基地面積約395坪，採獨棟規劃，地上19層、地下5層的中型社區設定，因應使用分區在規劃上結合住宅、事務所與店面，打造複合機能社區。三面臨路，棟距皆有10米。雖然沒有特別作人行道退縮，但是一樓全做騎樓在使用上更加靈活且方便。
標準住宅樓層每層規劃8戶、2部電梯，公設比約34.5-34.58%，社區規劃強調實用導向，住宅層高3.2米、事務所3.6米，迎賓大廳挑高達7.6米，整體空間尺度大方，營造通透感與社區門面氣勢。
車位方面，5.5米雙車道進出。社區共設有113個汽車位，包含74個平面車位（車格2.5×5.5米）與37個機械車位 (B5)，另有2個身障車位與109個機車位，同時預留電動車線槽，對應未來充電需求，為電動車用戶友善配置。
廚房全棟採用IH爐設備，衛浴則使用電熱水系統，兼顧用電效率與安全性。整體而言，寶亞鴻公舘定位為中型住宅導向社區，搭配部分事務所與店面機能，訴求實用、靜巷、生活便利的全齡型產品。
- 主力產品為坪數落在21至32坪之間的2至3房格局，共規劃112戶住宅。六樓為露臺戶。
- 事務所則配置於2 (9戶) 至5樓，共57戶，每層16戶、2部電梯，主力坪數為15～32坪，鎖定中小型辦公及創業工作室使用。
- 社區一樓另有8戶店面，坪數自24至59坪不等。
- 事務所與住宅使用電梯磁扣卡樓層管控
- 案 名：【寶亞鴻公舘】
- 投資興建：寶亞建設股份有限公司
- 企劃銷售: 新聯陽實業機構－新聯祥廣告股份有限公司
- 建築設計： 久太聯合建築事務所
- 公設設計： 久太聯合建築事務所
- 基地位置：本案基地位於新莊區四維路97巷
- 地號：新北市新莊區富國段207-3、224-1 、226-1 、227 、228 、229地號等6筆
- 建造號碼：
- 基地面積：約395坪
- 使用分區：商業區
- 建築結構：RC 地上19層、地下5
- 坪數規劃：
- 店面：24、31、32~33、35、59
- 事務所：15~17、18、20、21、32
- 住宅：19、21、22、24、25、32
- 規劃戶數：住家112戶、事務所57戶、店面8戶
- 公設比：約34.5-34.58%
- 電梯: 日立永大15人座高速電梯兩部
生活機能與交通
生活機能成熟完善
民安路沿線商家密集，有全聯、家樂福、屈臣氏、康是美、郵局、診所、小吃、早餐店等日常商業機能。鄰近傳統市場四維市場 (150公尺)、鴻金寶商圈 (90公尺)，具備親民、實用、日常採買便利。COSTCO、家樂福、特力屋、新樹運動中心等中大型商場距離騎車10分鐘內可達。
- 鴻金寶商圈：集結小吃、藥局、美髮、超市、診所、補習班，提供日常生活全方位支援。
- 民安路／四維路沿線：便利商店、早餐店、便當店、早夜市與市場共存，消費親民。
- 四維傳統市場：近基地位置
學區與公園資源
學區選擇豐富：如民安國小 (雙語國小)、裕民國小、光華國小、福營國中、丹鳳國小，皆為區域穩定學校。其中社區學區福營國中在歷年錄取第一志願人數上有不錯的成績。
鄰近多座綠地公園（如四維公園、後港公園），提供親子與長輩活動空間。
交通便捷、鄰近捷運與快速道路
捷運的部分，距離丹鳳站 (中和新蘆線) 約800公尺，走路約10-15分鐘。不算是非常輕鬆，但也算是步行可達距離，稱得上方便。
- 三站到頭前站轉乘環狀線，十二站到松江南京站轉乘松山新店線，十三站忠孝新生站轉乘板南線，九站民權西路站轉乘淡水信義線
- 19分鐘內可達板橋車站、26分鐘中山商圈、27分鐘台北車站
- 未來可轉乘機捷A6站至桃園機場
5–10分鐘車程可上台65快速道路、接國道1、五楊高架、64快速道路。可快速通往板橋、三重、內湖、南港等主要通勤熱區。
住宅格局與坪數
這次住宅規劃格局皆為川字型格局。此格局是市面上目前坪效高的格局，幾乎零走道空間，對於小家庭以及中小坪數還說是不錯的規劃。
- 住宅標準層為7-16樓
- 6樓為住宅露臺戶
- C戶型在17-19樓為 18.99 坪的產品
- D戶型在17-19樓為 25.91-25.98 坪的產品
- H戶型因為面棟距，採光上較差應為全案單價最低的住宅戶型
事務所格局與坪數
- 毛胚交屋，室內有預留管線
- 事務所標準層為3-5樓，一層16戶
- 2樓為事務所露臺戶，一層9戶
- 坪數規劃 15、16、17、18、20、21、31.6
- 首推邊間雙面採光小坪數 投資出租(格局易分割出小隔間)以及做小型工作室都非常適合
建案規劃與配備
在參觀時，接待人員有特別強調綠建築工法，採用隔熱沙漿，與一般傳統塗層相比可相差3-5度的溫差，且有耐久性強、環保節能的優點，有良好的防水以及透氣性能。全棟保固5年防水。公設沒有特別著墨，有大廳以及收發室，還有會議空間。
有申請耐震標章，耐震工法：
- 連續壁深度達37.5米，約為一棟12樓大樓的高度，地基因此相當穩固
- 市面上建案多數水泥磅數由5000psi 向上逐樓層遞減至3000psi，本案低樓層採用6000 psi水泥向上遞減至4000 psi，與雪隧及機場跑道(8000psi)僅差2000磅
另外衛浴也是做全室防水，連陽台以及露臺也有做30公分的防水，設備也幾乎可見歐美中高階品牌
- 地板SPC石塑地阪、日系氣密窗 5+5 膠合玻璃
- 廚具：林內抽油煙機、林內 IH爐、林內烘碗機、林內抽油煙機
- 主臥衛浴：Inax免治馬桶、義大利CATALANO 面盆及Hansgrohe龍頭、Hansgrohe淋浴龍頭、Alasking暖風乾燥機
- 客浴：Inax單體馬桶、Inax面盆及龍頭另附下櫃、Hansgrohe淋浴龍頭
全建案在給的配備上面算是非常有誠意！與差不多同期以及相近地點的皇鼎心莊相比，在衛浴設備上尤其突出，都算是前段班的配備等級。
建案以及區域價格分析
▲ 近一年區域新案均價（資料來源：樂居）
相對副都心、頭前重劃動輒70萬/坪，民安生活圈有著對外交通的便利性以及整體生活機能不輸上新莊，但總價門檻低1–2成，算是自住客不錯的選擇。
依照目前線上下新莊個案新案如皇鼎心莊還在60–70萬內，
- 推估本案住宅開價落在 68-74萬/坪。與目前線上建案持平，且有規劃中小坪數低總價產品。
- 本案事務所可見五字頭，推估 57-61萬/坪，此單價加上小坪數規劃，在投資上十分吃香。
- 店面部分，推估抓 140萬/坪，因應該區域為精華商業熱鬧區域所以有此開價。
目前附近銷售中預售屋建案單坪實價登錄：
- 馥華之道（銷售中）：65 (大坪數低樓層)-74 (小坪數) 萬/坪（近一年成交均價69 萬/坪）
- 邦瓏雍玥（銷售中）：一年成交均價65.31 萬/坪
- 皇鼎心莊（銷售中）：一年成交均價70.56 萬/坪
有預算-可以看皇鼎心莊 (自住規劃佳)、馥華之道E棟7/26公開
預算有限-看寶亞鴻公舘 (低總價)
目前線上的案件面向客群其實與寶亞鴻公舘沒有太多的重疊。主要是在總價的考量上就已做出區隔 。
民安生活圈近年新案多落在60～70萬／坪間，仍屬價格基期中段、具自住性價比。再往外圍比較新莊各區區域行情：
- 副都心重劃區：平均成交價 73.08 萬/坪
- 頭前重劃區：平均成交價 74.5 萬/坪
- 迴龍丹鳳：平均成交價 69 萬/坪
目前丹鳳周邊雅房出租行情落在月租6500-9000元不等。低總價產品在出租效益上很漂亮。
付款
目前確認訂簽7%、開工3%（後面工程款分期待確認）
- 後面工程期款2%-2%-2%-2%-2%
- 銀行貸款75%
- 交屋5%
住宅跟一般事務所都相同
- 店面3%-3%-3%-3%-3%
- 銀行貸款70%
- 交屋5%
結論
此次寶亞規劃產品，雖因為使用分區而無法規劃純住宅產品，但也因此可見事務所5字頭的價格。事務所5字頭加上小坪數，低總價入手作為出租的投報率算是相當不錯。住宅也都有小坪數規劃，低總價為王道的現在算是很適合首購做參考的產品。
- 投資可考慮事務所，小坪數5字頭，作為個人工作室也很合適
- 因建案位處丹鳳生活核心，店面有保證的人流以及出租效益
- 自住可參考住宅小坪數，相較於其他個案均價70萬，小坪數68萬上下的開價總價很適合小資首購
基本上個人覺得目前此區域線上各案皆有不同面向，【寶亞鴻公舘】弱勢在使用分區 (商業區) 住商混合有管理上面疑慮+位處熱鬧的巷子中，居住品質較難兼顧。而針對的會是預算相對有限的客群，因為相較於其他個案可見20出頭的坪數規劃，住宅可望將總價壓在1500萬內，事務所總價更可能低於1000萬。不管是自住或是投資上都在現下的市況上，相對保守且具有進可攻退可守的優勢 。
丹鳳目前以在地換屋需求較多，但綜合生活機能十分方便+捷運+聯外道路，加上相對三重以及副都心親民的價格，也使得丹鳳此區域漸漸成為更多外來人口流入的生活圈之一 。
總結來說產品本身符合開價，地點在自住方面也方便，目前預約有早鳥如果有興趣參觀可以填寫此表單 ，將轉介當天接待我們的介紹人員給各位。
題外話！慶祝胖大蛋入手人生第一套房，此次建案介紹有配合活動啦～
只要經由胖大蛋介紹表單前去賞屋並且成交，回來填寫胖大蛋好友回娘家表單，即可獲得3000元百貨禮券（暫定，實際禮券依當時狀況為主）！
